Hoe buitenlandse investeerders kunnen samenwerken met een team ter plaatse om met winst te kopen, te renoveren en door te verkopen - zonder ook maar één vlucht te hoeven nemen
1. Waarom de secundaire markt van Dubai nog steeds werkt voor flips
- Liquiditeit: Maandelijkse DLD-overdrachtvolumes overschrijden AED 20 miljard (gemiddelde voor 2024-2025), dus goed geprijsde eenheden bewegen snel.
- Renovatie delta: Veel gebouwen uit de periode 2005-2012 hebben een interieurachterstand - een bescheiden upgrade van AED 250-350 / m2 kan de doorverkoop met AED 500 / m2 doen stijgen.
- Lage belastingen: Geen vermogenswinstbelasting; de vennootschapsbelasting is alleen van toepassing als flipping wordt beschouwd als een bedrijf (we structureren SPV's dienovereenkomstig - zie hoofdstuk 8).
2. Structuur van het partnerschap in een oogopslag
| Rol | Bijdrage | Risico | Belonen |
|---|---|---|---|
| Investeerder (jij) | 70 % van aankoop + renovatiekapitaal, notariële akte | Markt- en kapitaalrisico in verhouding tot belang | 70 % van nettowinst na kosten |
| On-Ground Manager (StartSmart Projects FZ-LLC) | 30 % kapitaal, inkoop & projectuitvoering | 30 % kapitaal; prestatierisico op tijdlijnen | 30 % van de nettowinst plus 100 % projectmanagementvergoeding reeds opgenomen in begroting |
| Escrow SPV (Free-Zone LLC) | Houdt titel, bankrekening, contracten | N.V.T. | Zorgt voor een schoon controlespoor & winstverdeling |
De kapitaalsplitsing is aanpasbaar (60/40 of 80/20), maar moet in overeenstemming zijn met de vereisten voor gezamenlijk eigendom van DLD.
3. Tijdlijn van einde tot einde (illustratieve cyclus van 6 maanden)
| Week | Mijlpaal | Belangrijkste acties | Deliverables |
| 0-2 | Onboarding voor investeerders | KYC, PoA notarieel bekrachtigd & MoFAIC-getattesteerd, kapitaal overgemaakt naar escrow | SPV vergunning, bank A/C, PoA upload |
| 3-6 | Sourcing van onroerend goed | AI-ondersteund scrapen + bezichtigingen ter plaatse; shortlist 3 eenheden | Vergelijkende marktanalyse (CMA) pakket |
| 7 | Aanbod en memorandum van overeenstemming (Formulier F) | 10 % aanbetaling via RERA escrow | Ondertekend memorandum, ontvangstbewijs storting |
| 8-9 | Waardering en overdracht | Bank/onafhankelijke taxatie; DLD overdracht & eigendomsakte | Eigendomsakte op naam van SPV |
| 10-18 | Renovatie & Staging | Inrichtingsvergunning, mobilisatie aannemer, snagging | Voltooiingscertificaat, geënsceneerde foto's |
| 19 | Prijzen en marketing | RERA Form A, fotografie, portal & makelaarsnetwerk explosie | Live weergeven op Property Finder, Bayut |
| 20-24 | Onderhandeling over wederverkoop | Accepteer aanbod ≥ IRR-doel; bereid overdrachtsdocumenten voor | Nieuw memorandum & 10 % kopersdeposito |
| 25 | Overdracht van verkoop en winstverdeling | DLD overmaken; bank- en aannemerskosten vereffenen | Eindafrekening, winstafdracht |
Buffer: Voeg 2-4 weken toe voor Ramadan/Eid of vertragingen in de toeleveringsketen van materialen.
4. De ultieme checklist voordat je geld overmaakt
| Item | Doel | Status Tik |
| Geldig paspoort (≥ 6 maanden) | DLD KYC & SPV-registratie | ☐ |
| Notariële en MoFAIC-getekende volmacht | Hiermee kunnen we SPA, cheques, formulieren voor nutsvoorzieningen ondertekenen | ☐ |
| Bewijs van fondsen (bankafschrift ≥ AED 1 m) | Compliance met de bank & comfort voor de verkoper | ☐ |
| Brief financieringsbron | AML-vereiste | ☐ |
| Voorkeur afwerkingsniveau moodboard | Renovatiebereik afstemmen | ☐ |
| Winstdelingsovereenkomst uitgevoerd | Definieert uitgang waterval | ☐ |
| Beslissing over valuta-afdekking (AED vs. USD) | Beschermt FX als USD wordt verzonden | ☐ |
Tip: We raden aan om AED te versturen via Wise of de FX-desk van de bank zodra het memorandum is medeondertekend - de koers wordt geblokkeerd voordat DLD wordt overgemaakt.
5. Anatomie van het budget (Voorbeeld jachthaven met 2 bedden)
| Kostencomponent | Bedrag (AED) |
| Aankoopprijs | 1,800,000 |
| DLD overdrachtskosten (4 % + admin) | 73,580 |
| Renovatie (1.200 m² × 280 / m²) | 336,000 |
| Meubilair & staging | 45,000 |
| Projectmanagementvergoeding (5 %) | 112,225 |
| Marketing- en wederverkoopcommissie (2 %) | 40,000 |
| Totaal uitgaven | 2,406,805 |
Doel doorverkoop: 2.700.000 AED
Nettowinst na kosten: 293.195 AED
Investeerder 70 % aandeel: 205.237 AED
IRR (6 maanden): ~16,8 % (op jaarbasis ≈ 34 %)
6. Do's & Don'ts
Doen
- Aandringen op dubbele ondertekenaars op bankrekening SPV-investeerder & beheerder om uitbetalingen veilig te stellen.
- Video-document inspectie vóór overdracht voor garantieclaims.
- Begroot een onvoorziene uitgaven van 10 % voor MEP-verrassingen - gebruikelijk in oudere torens.
- De eenheid in scène zetten-Ingerichte foto's verlagen de Days-on-Market met 40 %.
- Vraag wekelijkse WhatsApp-rapporten aan met foto-/videobewijs van vooruitgang.
Wat niet te doen
- Betaal aannemers niet contantGebruik bankoverschrijvingen voor btw-terugvordering en controlespoor.
- Sla tussentijdse waarderingen niet over-helpt het eigen vermogen bij renovatie te meten voor exit-opties.
- Negeer servicekostenvereffening niet-arreer blokkeert doorverkoopoverdracht.
- Specificeer niet te veel materialen Buiten de postcode betaalt plafond-graniet in middelhoge torens zich zelden terug.
- Onderschat de seizoensgebondenheid van aanbiedingen niet-Vermijd lancering tijdens de zomer; richt je op de pieken in september-okt of februari-april.
7. Toolkit voor risicobeperking
| Risico | Mitigatie | Restblootstelling |
| Marktcorrectie | Gebruik ≤ 70 % LTV en prijs conservatief | ± 5 % prijsschommeling |
| Renovatie overschrijdingen | Contract met vaste prijs + 10 % escrow voor onvoorziene omstandigheden | Zeldzame scope creep |
| Falen van kopersfinanciering | Pre-kwalificeer en accepteer alleen kopers met een hoge-LTV hypotheek | 1 week vertraging bij heropname |
| FX-volatiliteit (USD-AED) | AED-ping, optioneel termijncontract | Minimaal |
| Geschil met aannemer | Boeteclausules & DLD bemiddeling | Tijd, geen kapitaal |
8. Overwegingen met betrekking tot belastingen en vertrek
- Geen vermogenswinstbelasting voor particuliere investeerders; SPV-winsten uitgekeerd als dividend.
- Vennootschapsbelasting 0 % als SPV geclassificeerd als beleggingsbedrijf (passief) en geen frequente handelaar; anders 9 % na AED 375k.
- Regels van het thuisland: Controleer de wetgeving met betrekking tot CFC of wereldwijde inkomsten - vooral voor Britse of Amerikaanse investeerders.
9. Wat gebeurt er na de flip?
- Eindafrekening & audit-SPV geeft een eenvoudige winst-en-verliesrekening uit voor elke deal.
- Winstverdeling-bankoverschrijving naar de genomineerde rekening van de belegger min eventuele inhouding.
- Herinvesteren of ontbinden-winsten doorschuiven naar de volgende deal of SPV liquideren (proces van 1 week in IFZA).
Conclusie
Het op afstand verkopen van appartementen in Dubai is haalbaar en lucratief als rollen, kapitaal en risico's transparant worden gedeeld. Door je fondsen onder te brengen in een SPV met escrow-controle, gebruik te maken van een partner die ter plaatse is voor de inkoop en uitvoering van het project, en door gegevensgestuurd toezicht te houden, profiteer je van de voordelen van de dynamische vastgoedmarkt van Dubai terwijl je reizen en operationele rompslomp tot een minimum beperkt.
Klaar om een pilotdeal te verkennen? Vraag onze live deal sheet aan met de huidige Marina en JVC units die 15 % onder de voor renovatie gecorrigeerde marktwaarde zijn geprijsd.
